坚持“房住不炒、住有所居”基本方针，加强市场监管，做好房产税改革，将住房与社会基本保障相结合，保证市场良性运行。 房地产作为我国支柱型产业，对国民经济发展起着不可忽视的重要作用。然而，2020年的疫情，房地产停工停产冲击较大，销售、营业收入锐减，各项税收大幅下降。中国人民银行阜阳市中心支行联合财政、税务对三线城市阜阳市辖内44家房地产企业调查(其中大、中、小企业各3、25、16家)，调查显示：整个行业销售数额锐减、纳税压力大、资金链紧张，亟须扶持。 受疫情影响，2020年1～5月份，阜阳市房地产业入库税收29.86亿元，同比减少8.75亿元，下降27.2%，占该市税收收入的24.6%，较上年同期下降2.4个百分点。同期，阜阳市入库土地出让收入76.18亿元，同比减少32%，在地方可用财力中占比下降3.5个百分点。 企业受疫情影响及房地产信贷情况 部分企业未能恢复正常生产水平，影响按期交房。截至2020年5月底，阜阳市房地产业售楼部已实现全面复工，63.6%企业复工开工率达90%以上，仅3家小型企业复工开工率不足50%。但受防疫需要，建筑工地未能恢复至正常，68.2%企业进场人数70%～90%，3家企业进场人数不足50%，如阜南县某公司进场人数仅为40%。54.5%企业表示将延期交房，其中14家企业表示将延期半年以上交房，如阜南县某中型公司预计延期一年半交房。 商品房销售面积下降、销价上涨，投资放缓。2020年1～4月，样本企业销售面积43.36万平方米，同比下降61.2%，降幅较一季度收窄0.5个百分点。而受人工成本与建造成本上升，住宅类销售均价同比上升13.8%，商业类商品房销售均价上升8.9%。1～4月，样本企业平均人员工资上升10.9%，复工后成品混凝土等原材料价格上升，并要求现款现货，如开发区某企业建造成本上涨约12%。另一方面，2020年1～4月企业开发投资33.58亿元，下降74.8%，降幅较一季度收窄1.1个百分点。 中小型企业盈利能力、资产流动性冲击较大。2020年1～4月，被调查企业净利润亏损0.64亿元，而2019年同期盈利3.9亿元。其中，中小型企业受疫情冲击严重，销售面积下降63.3%，共亏损0.94亿元。大型企业销售面积仅下降27.4%，盈利0.29亿元。同时，中小企业流动资产占总资产比重同比下降11.1个百分点，流动性比率为1.06，同比下降0.05，短期偿债能力较差。大型企业流动性比率达2.2，虽有所下降，但短期偿债能力较好。 社保减免落实到位，企业综合税费负担基本持平。受出台阶段性减免社会保险费政策影响，2020年1～4月，样本企业社保支出227.47万元，同比下降38.1%，人均社保支出下降41.1%，社保费用减免落实效果较好。但房地产业属于限制性产业，企业无法享受除社保费减免以及延期纳税以外的税收优惠。调查显示：65.9%企业称当前企业税费负担基本没变化，样本企业综合税费负担为23.7%，同比仅下降0.1个百分点。 复工复产后面临的困境 楼市库存充足，中小房企销售更难。调查统计，阜阳市2020年一季度新增商品房备案8599套、面积95.81万平方米，同比分别增长45.2%、45.3%。但市场观望情绪较为浓厚，楼市去库存进度缓慢。5月末，阜阳市商品房待售面积68.4万平方米，增长52.6%；34.1%被调查企业预计2020年全年销售额下降超50%，77.2%企业预计全年销售目标完成率在80%以下。同时，在疫情影响下，购房者对物业服务、配套设施要求上升，更偏好大型开发商，如颍州区一大型企业现有20个项目，每天出售2套商品房，与去年持平，而太和县一小型公司1月底迄今仅销售3套住宅。 所得税预征标准高、数额大，房企资金压力大。当前阜阳市房地产业预征企业所得税按毛利率20%测算，但93.2%企业反映实际毛利率低于预征毛利率，如颍州区某大型企业、某中型企业实际毛利率仅为16%和10%，2020年一季度2家企业共缴纳企业所得税2623.32万元，多缴纳774.58万元。据统计，阜阳市全辖一季度房地产企业应退企业所得税额3.25亿元，该部分资金预先缴付再集中汇算清缴，导致资金闲置，对企业日常资金运营造成一定压力。因税费负担较重，80%房企反映需申请延期缴纳税款，1季度阜阳市共计申请延期缴纳税款3.45亿元。 资金回笼慢、资金链紧张，金融信贷本息偿还难。调查统计，阜阳市房地产企业高度依赖预售与按揭回款，两者合计占比达61.2%，但受疫情影响，银行按揭贷款政策日趋严格，审批时间较长，77.2%企业回款时间拉长，如颍上县某公司平均回款需3～4个月时间，较疫情前拉长1个月。同时，因银行贷款审批时间长且门槛较高，房企为临时周转资金只能选择信托、民间融资等，如颍州区某中型企业25%贷款来自国元信托，年利率达12%，每月支付利息达2000万元；而某小型企业反映，其民间融资综合成本最低高达24%。 预售监管资金存量大、使用受限，资金使用效率低。房地产企业预售款项全部存入监管账户，且仅能用于缴付项目主体建设施工合同内的工程款、材料款、设备款和税金，企业均表示该利用率不高，如颍州区一大型企业反映，当前监管资金账户存有30亿元，而企业管理、销售与财务及项目设计费等仍需企业自有资金支付。另据了解，房地产企业需预支项目决算价款的3%，作为物业工程质量保证金，如颍泉区一企业已缴质保金2500万元，长期闲置，而近期新开工项目还需缴质保金2300万元，给企业资金链带来压力。 难以满足增值税留抵退税条件，金融优惠政策成效不佳。目前，企业可抵扣进项税额大幅上升，但86.7%的企业表示不满足增值税留抵退税政策条件。如颍州区某企业待退留抵税额2000万元，太和县某公司待退留抵税额1067万元，退税申请均未通过。而银行保函代替物业质保金的优惠政策推进受限，但由于业务收益相对较少，银行保函授信额度往往较低，不能满足房企需求。另据问卷调查，多家房地产企业称除社保优惠及税收延期缴纳外，未能享受其他政策优惠。 四大建议 出台方案，稳定市场预期 一是加强市场调研，关注房地产市场走向，通过给予引进人才购房优惠、加快公积金贷款审批、缩短放款周期等措施，促进房地产市场回暖。二是强化房地产供给侧调控，稳定土地价格；降低土地竞买保证金比例，允许成交土地签约、出让金缴纳适当延期。三是积极落实减税降费，加快延缴税款审批进度，特事特办，尽快审批增值税留抵退税，或允许企业用留抵税额抵扣应缴税款，缓解资金压力。 延期展期，紧盯信贷风险 稳定贷款支持力度，支持房企合理融资需求，允许部分受疫情冲击较大企业延期还贷，办理贷款展期，不盲目抽贷、断贷。加快授信保函等金融产品创新，激活企业沉淀资金，提高房地产企业资金使用效率。加强房地产信贷资金监测，合理有效管控金融风险，做好预案，防止房地产不良发展对金融市场冲击。 加强监管，防控行业风险 提高监管账户资金管理效率，简化审批流程，对房企提出的合理资金划拨申请，及时给予批准。加强行业风险状况监测，强化各单位信息共享；对资不抵债风险较大房企，有序推动破产重组。规范市场运行，健全法律体系，对违规炒房、违法企业给予处罚，减少市场发展的风险因素。 长效机制，优化产业结构 坚持“房住不炒、住有所居”基本方针，加强市场监管，做好房产税改革，将住房与社会基本保障相结合，保证市场良性运行。因城施策、分类调控，建立房地产长效调控机制。优化产业结构，提升城镇化发展质量，力发展先进制造业，促进各行业协调发展，减少经济对房地产依赖。 （作者单位为中国人民银行阜阳市中心支行，课题组成员：荣杰、王俊才、吴方、洪延）
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