导读
公募REITs作为重要的金融投融资产品，需要证券公司重新审视其传统业务的风险管控体系，不断完善、增强和优化与之相匹配的合规和风控制度体系。
正文
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs（下称“公募REITs”）试点工作。同日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称“征求意见稿”），向社会公开征求意见。这是中国REITs市场建设的重要里程碑，公募REITs试点对于中国不动产投融资体系改革具有重大意义。
公募REITs推出的背景及优势
公募REITs的推出具有鲜明的历史背景和现实紧迫性。首先，内外部条件基本成熟。2007年以来，国内学术界、实务界和监管机构对中国REITs进行了全方位的深入研究、探讨和尝试。2014年以来类REITs的推出和所积累的经验，为公募REITs试点在法律框架、监管环境和市场认可度等方面积累了宝贵经验。其次，不动产从增量时代进入存量时代。随着我国经济的发展，国内形成的大量存量不动产规模大、流动性差，而公募REITs是此类资产极佳的载体，可以收购成熟且优质资产并发行上市，融资所募集资金又进行新的基础设施项目投资。再次，基础设施领域的改革迫在眉睫。传统基础设施领域投资主要以政府、地方城投、国有企业为主，债权融资比例较高。本次公募REITs坚持“权益导向”，可盘活存量资产，提升直接融资比重，有利于防范地方债务风险、降低杠杆率，同时有助于市场化吸引社会资本参与基础建设项目，推动基础设施建设高质量发展。
REITs的一般要求
REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种不动产证券化产品，以发行收益凭证的方式，集合公众投资者资金，由专业机构进行投资和管理，资金投资于不动产，将产生的收入以派息的方式进行分配，使得投资者获取长期稳定的投资收益。公募REITs的项目选择在区域、行业、项目及资金用途管控方面体现了“3聚焦和1加强”，具体可参照通知相关内容。
REITs的强制性规定
公募REITs是封闭式公募基金，募集金额高于注册规模的80%，募集资金规模不低于2亿元，投资人不少于1000人，符合条件的可在证券交易所申请上市交易。
公募REITs要求强制分红：收益分配比例不低于基金经审计年度可供分配利润的90%，在符合分配条件的情况下每年利润分配不得少于1次；而投资范围严格限制于80%以上的专项ABS以及不超过20%的利率债、AAA级信用债或货币市场工具。此外，对底层资产的控制方面，要求基金通过专项计划和项目公司等穿透去投资基础设施项目完全所有权（100%股权）或特许经营权，该项目不能存在经济或法律纠纷，或设定他项权利而限制全部股权的转让。
公募REITs对选择基金管理、对基金管理人、托管人等都有详尽的管理要求，在此不再赘述，其核心是引导和规范前述参与各方的执业行为，形成有制约导向、有专业分工、监督管控运行良好的公募REITs发展的内外部环境。
公募REITs发展前景展望
本次公募REITs是介于固定收益与股票之间的偏股型的金融产品。与类REITs相比其突出区别在于其公募性，中小投资者也可参与投资，符合条件的可以在交易所挂票交易；而类REITs是ABS（资产支持证券）的形式，更偏向于固定收益类产品，只能在证券交易所的固定收益平台进行交易，仅限于机构投资者参与投资。因此，公募REITs为我国资本市场创设了全新的权益类投资品种，为养老金、保险资金、银行的资管产品及社会资本提供了长期、稳定、优质成熟的投资项目。
虽然我国众多银行、证券公司等金融机构不乏ABS、ABN等资产支持证券的发行、管理经验，但面对即将推出的公募REITs，金融机构需要积极面对和提早布局。
第一，公募REITs是借鉴国际资产管理业务，在我国金融行业实施供给侧改革、投融资体系创新的重要关头，尤其是在当今全球抗击新冠肺炎疫情、抵御世界经济持续下行的严峻背景下，在2020年我国两会召开前夕推出的重要举措。公募REITs的试点及推广，将立足于更好地落实疫情期间复工复产、保就业、安民生、稳增长等重要部署，长期有利于降低我国经济实体的杠杆率和资金成本，调整和优化经济结构，展现我国优异的体制优势。
第二，建立健全合规风控体系。风险控制是金融企业最为重要的顶层架构制度性设计，它是金融行业尤其是证券业规范化、法制化、市场化运行的重要保障，合规文化更是其规范运作、长治久安、稳健发展，持续保持核心竞争力的灵魂重要基因。公募REITs作为重要的金融投融资产品，需要证券公司重新审视其传统业务的风险管控体系，不断完善、增强和优化与之相匹配的合规和风控制度体系。
第三，建立人才储备、培养的良性机制。公募REITs将极大地催生封闭式公募基金的市场需求。按照相关规定和要求，REITs的基金资产管理人和其下设的专项计划必须为同一实际控制人或受同一股东控制。证券金融行业内新一轮的专业人才争夺和保卫战即将打响。对拟积极投身参与公募基础设施REITs的证券公司而言，尤其是前期相对缺乏类REITs或资产支持证券业务的证券公司而言，尽快整合各类人力资源，吸纳或培养符合条件的基金管理专业人员和不动产行业（尤其是基础设施行业研究经验）的证券分析师，将至关重要。有先发优势的证券公司更有动力“跑马圈地”、抢占制高点、扩大战果版图。因此，通过专业化的业务架构、混合所有制改革和股权激励等制度性安排，设计良性的人才吸引、招募、培养、使用、固化、职业晋升等优越的人力资源开发与职业发展规划等制度，增强专业人才的忠诚度，应该是证券公司尤其是优势证券公司的策略。
第四，建立高效的业务协同机制。
证券公司公募REITs业务的开展，需要内部组织的协同和外部资源的整合。首先，在证券公司内部投资银行、投资研究、固定收益、资产证券化、资产管理、资本市场、机构销售等传统业务要密切配合和高效协同运行。这需要磨合和优化合规风控、投资银行部、资产证券化、投资研发等业务线的防火墙、业务隔离、信息保密、尽职调查、基础设施及新基建行业研究、估值、询价、定价及配售等前端业务链条的合作工作流程和内部分工合作模式。全牌照证券公司可以统筹谋划，加大内部资源倾斜，以设立专门的子公司或者专门的事业部来专业化、规模化、高效率地推进公募REITs业务。其次，在资金供应端资源的获取层面，投资银行、机构销售等业务线需要由证券公司高层统筹，广泛同有潜质的商业银行、信托公司、保险机构、养老机构等金融机构加强密切联系、资源共享，可以期待培育和创设出合作双赢的战略联合模式。
第五，公募REITs对银行类金融机构的拓展，主要体现在三个方面。一是商业银行凭借其特有的资产托管人的牌照优势提供资产托管业务服务。二是作为资金的提供方，将中小投资者的理财资金汇集起来，直接或间接投资于基础设施资产业务中，为银行的客户提供普惠金融服务，这既有利于稳定和拓展银行的理财客户群体，又可以将大量非标理财资金投资需求转化为风险可控的标准化产品中。三是通过与证券公司、公募基金公司合作，以公募REITs为载体，为基础设施类企业客户提供全方位、多角度的综合金融服务，同时也有利于保障银行在基础设施项目建设期间贷款资金的回收和退出等。
第六，公募REITs的推出对我国各类金融机构，尤其是证券公司、商业银行、公募基金公司等打开了全新的业务领域。这必将推动我国不断丰富投融资品种，加速推进证券发行的注册制、资源市场化配置，实现多层次资本市场和完善资本市场功能。
（作者单位为中信建投证券股份有限公司投资银行部、结构化融资部）
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