导读
信托公司参与康养产业，既是服务实体经济、满足人民美好生活的需要，也是行业转型的需要。信托公司开展康养业务，具有服务功能和资金端的的优势，也符合服务信托的发展方向。
正文
养老产业的重要性日益凸显。近日中共中央、国务院印发的《国家积极应对人口老龄化中长期规划》是应对老龄化的战略性、综合性、指导性文件。规划中提到，“引导规范金融、地产企业进入养老市场、鼓励养老机构探索各类跨界养老商业模式”，金融机构参与养老产业的机会正进一步打开。对于转型期的信托行业，参与市场空间广阔的养老产业，既是服务国家战略、服务实体经济的需要，也是推动业务转型的需要，如何参与养老产业是一个重要的命题。
由于老年人的需求丰富多元，不局限于养老，因此养老也属于康养产业。所谓“康养”，意即健康、养生和养老，其核心功能是提高生命的长度、丰度和自由度。长度是指生命在时间上的长短，丰度是指生命在精神层面的丰富与否，自由度是生命在生活质量层面的高。因此，康养并不只针对老年人，而是意在人生命周期的全年龄段，其中养老是重点。
康养包括“养老+旅游+医疗+教育+用品”。大体来看，70岁以下的健康老人有更大意愿与财力到处游玩，因此旅居换住是重点；70岁以下的身体欠佳老人需要有医疗机构作为所住环境周边的核心设施；至于品质养老机构中的70岁以下老人，由于具备充足的财力，因而在精神层面有更加丰富的需求。
康养产业的发展前景及政策支持
首先，中国正在步入深度老龄化，养老需求非常紧迫。一方面，我国人口生育率降低，二孩政策开放后人口增长也未达预期，另一方面，生活水平提高、医学进步、老年人平均寿命延长等因素提高了老龄化程度。中长期规划显示，2018年60岁以上老年人口有2.49亿元，占比17.9%。如此庞大的人群催生了一个巨大的市场空间。2020年我国老年消费市场规模有望达到3.79万亿，基于庞大的高龄消费群体，养老服务迎来广阔市场和巨大发展空间。
其次，居民收入增加带来了整个消费产业的转型升级。“大消费”蓬勃发展，旅游、医疗、文化等方面的消费持续保持高速增长。有经济实力的老年人开始要求更加多样化的养老服务。如在私立养老机构享受高品质的生活服务，在私立医疗机构享受高端的医疗护理服务等。
由于老龄化的迫切性，近年国家从不同角度推出大量支持政策。但总体来看，这些政策虽为养老市场释放了一定空间，但仍有很多不足。
养老政策
整体来看，养老扶持政策体系具有以下特点：支持内容方面，包括土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等；投资主体方面，政府主办转向政府主导、多元主体参与；扶持对象方面，针对供给方的扶持多于需求方；覆盖人群方面，从高收入到中低收入、从城市向农村。
随着政策的发布，企业进入养老企业的门槛不断降低，养老逐步由政府补贴发展为市场行为，社区养老、医养结合的服务成为主流。但这些政策涉及面虽然广泛，实际操作中还存在不少瓶颈。一是资本进入依旧存在障碍，审批流程复杂。各级各地政府在短期内很难对民营养老机构进行大幅度的资金支持，机构从拿地到运营都面临重重制度阻碍；二是企业缺乏成熟的盈利模式；三是专业人才缺乏，缺少扶持养老服务人才培训的相关政策。
土地政策
土地是养老机构的盈利核心。虽然国土部已明确养老服务设施用地纳入供应计划、单列用地指标，但除部分省市外，目前大部分地方的养老产业专属用地分类仍未制定，用地性质问题亟待解决。一是地价是最主要的投入成本，直接决定了盈利能力；二是康养产业很多在郊区或农村，都是集体用地，其用地种类繁多，拿地方式复杂，直接决定了企业的投入成本；三是开发地产需要从现有的经营性用地上获得，土地价格成本较高；由于土地政策覆盖范围广，地区差异大，相关政策推进较慢。
除用地外，其他与土地配套相关的支持政策推进缓慢也是制约企业决定投入的重要因素。首先，养老地产配套设施等也亟需税费的部分或全部减免；其次，养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范；再次，在开发建设其他养老产业项目上，征用、租用土地的价格高企且办证程序繁杂，也严重影响了企业投入决策；最后，其他或直接或间接的影响因素，导致当前不少企业还在犹豫观望。
土地是康养产业核心问题
首先，土地是关键。
土地的获得方式对于企业的盈利模式和盈利能力至关重要。公建民营性质的养老机构由于是轻资产运行，因此盈利压力较小。招拍挂方式拿地的机构，虽然净地容易操作，但是土地成本高。由于还款周期长、养老产业盈利困难，加上机构长期自持物业，因此只有搭配住宅销售才能快速回款、提高盈利。还有一些集体用地或者改建的养老机构，盈利压力相对较小，但是可能有历史遗留问题，会存在一些法律风险。
其次，土地政策是重要障碍。
除了招拍挂形式外，其他的土地获取方式中，土地政策是一个重要的障碍。由于当前对养老项目用地无明确界定，用地性质混乱、开发分散、用地手序繁杂。为避免以养老为名进行集中圈地的地产开发，政策导向“社区型”“分散型”养老，如“带医院一次供地不能超过5 公顷”等。但在实际运行中出现了用地性质混乱、程序繁杂难以落实等问题。从土地性质看，有养老住宅用地、商住老年公寓用地、医疗慈善用地、政府划拨公共事业用地、养老旅游用地等。土地类型繁杂可能导致建设质量、物业等收费不统一，增加风险等情况。
再次，企业盈利困难。
不同于普通房产，养老地产投入高、周期长、回报低。从盈利模式看，除销售养老地产外，目前我国养老企业尚无其他更好的盈利方式，利润来源主要为护理费、月费、服务费等，利润微薄，多数处于微利甚至长期亏损的状态。如某知名企业走在养老地产领域前列，规模巨大，某集团在营及筹建养老项目已超过20个，床位过万张，但规模的迅速壮大并不能立刻兑现为可观的收入，这些企业对养老产业的盈利模式仍在“摸索中”。盈利困难成为制约养老产业发展的一大掣肘。
最后，养老消费权益是亮点。
康养的含义是健康、养生、养老，具有多种需求。企业在参与康养产业时可分别从不同端口切入：作为企业资产端的业务，满足老年人口的养老需求和投资需求；作为企业资金端的业务，满足老年人口的高质量养老服务需求。因此，金融机构在参与养老产业时，不但要考虑养老机构的投融资需求， 也要考虑老人的养老需求和投资需求，而这恰恰是信托公司与其他金融机构相比的优势。
信托公司参与康养产业的优势与不足
对信托业来说，大量高净值客户已经或正在进入老年，更好满足他们对养老生活的高标准需求，既是信托公司提高服务质量、增加客户黏性的需要，也是信托业务转型的需要。信托行业在家族信托和消费权益信托领域的积累，是信托公司相比其他机构的优势，也是符合服务信托的发展方向。
优势
非标资产的把控能力： 信托公司多年来深耕非标资产，拥有比较强的非标资产获取能力，完善的风控体系和风控能力，以及完善的投贷后管理。这保证了信托公司在判断养老项目时能够从多个维度来合理评价项目。与商业银行等机构相比，基于实质风险能力的把控，信托公司对一些优质项目可以采取更灵活的风控手段。养老产业的核心是养老地产，拿地方式，开发模式、运营模式决定了项目的盈利能力，信托在房地产领域积累的丰富经验可以扩展到养老领域，在业务类型上实现从债权到股权的延伸、从开发到运营的延伸。
服务功能： 随着融资类业务的收紧，服务信托是信托公司的重要转型方向，也是信托公司的自留地。目前，信托公司在资产证券化、证券投资服务、家族信托等领域已积累了服务信托方面的丰富经验，在架构搭建、信息披露、交易、估值、份额登记等各方面，不少信托公司都已经具备了提供服务信托的功能。养老产业不仅包括养老金融，还包括养老的消费权益，尤其是居住权益，因此属于消费信托或者迷你家族信托的范畴。依托信托制度优势更好地提供养老服务，是信托参与康养的核心优势。除了养老消费权益外，信托的服务功能还可以体现在持有物业，如信托资金长期持有养老设施，实现从融资方到长期持有人的转型，实现初级版的REITs。
资金募集能力强： 从实地调研来看，大部分养老机构的销售能力有限，获客渠道单一，这恰恰是信托公司的重要优势之一。经过多年发展，信托公司积累了大量高净值客户。近年来，各家机构对财富管理愈发重视，除老牌机构外，一些没有设立（异地）财富中心的机构也纷纷加大了布局。同时，个人投资者由于黏性强、对抗周期性弱，正成为信托公司除机构投资者外的展业重点。由于康养产业的成本和期限所限，资金端或是发力重点，且高端养老与高净值人群贴合度较高，因此信托公司现有的存量高净值客户也是康养产业的理想客户。
劣势
资金成本与期限不匹配： 信托产品期限短、收益高，在资金端是高净值人士青睐信托产品的主要亮点，在资产端则意味着信托资金的高成本与短期限。养老产业由于多为机构自持，且盈利能力较低，实际上与信托资金的匹配度比较低，传统的债权融资类展业空间小。信托公司在参与康养产业时，需要探索多种方式，着力点可以放在资金端和服务功能，而不是融资端。
强开发、弱运营： 过去几年，房地产业务对信托公司来说主要是高周转的快销模式，拿地-建设-销售的开发模式使得资金回笼快、利润高。这恰好与信托资金匹配，才造就了房地产信托业务的旺盛发展。但信托公司对于实际参与房地产开发，投前以贷款融资为主，投后主要强调现场监管、资金归集等措施，实施主动管理的能力与积极性并不高。而养老产业需要机构实施者长期自持物业，开发为辅，运营为主，更偏向于资金端与资产端的联动，再嵌入服务功能，这对传统的信托债权业务模式构成巨大挑战。
基于资金端的服务信托参与康养产业前景广阔
一是资产端与资金端联动。资产端向养老机构提供债权+股权的投贷联动，资金端向客户募集附带养老权益（可选）的养老信托产品，资金用于向养老机构提供债权+股权的融资，避免信托资金期限短的问题。
二是资金端售卖。资金端向客户募集附带养老权益（可选）的养老信托产品，类似“迷你家族信托”。资金端售卖可以提供以下需求：需要养老权益的，配套有合作养老机构的服务；需要投资理财的，配套有信托公司的专户管理；需要家族信托功能的，配套有财富传承、灵活分配等功能。
三是持有养老地产。资产端向客户募集资金用于收购并长期持有养老地产，客户可享受长期限的居住权益。这种模式适合体量小、土地成本便宜的个别养老住宅，可以解决产权分割、税费等问题。
四是预付款信托。可针对养老行业如会员费缴付等痛点，开展预收款信托，保障消费者权益。市场前景大，但是属于消费者权益保护，因此养老机构积极性不高，需要有政府、行业协会等外部力量来推动。
五是资产证券化。将行业中一些优质养老机构的长期稳定现金流进行资产证券化。这种模式当前发展已比较成熟，不再赘述。
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