【楼市】DTZ:华北区将迎来较大体量甲级写字楼供应

　　2014年第4季度，华北区及周边六市中，北京、沈阳及青岛三个城市的甲级写字楼市场出现新增供应，为区域甲级写字楼市场提供优质办公面积共计250，000平方米。至此，华北六市的甲级写字楼总存量达9，692，355平方米。

　　本季虽有甲级写字楼供应量的增加，但华北六市中大部分城市写字楼租赁市场仍表现平淡，吸纳量有不同程度的下降，仅天津和沈阳市场表现较为活跃。天津新近入市的优质项目刺激部分实力企业释放扩租需求，吸纳量环比上涨3.6倍达14，15平方米。空置率方面，本季迎来新项目入市的北京、沈阳及青岛三个城市均有所上升，其余三个城市随着可租赁面积的不断去化空置率继续下降。

　　租金方面，本季度，仅北京甲级写字楼市场平均租金继续上涨环比涨幅为0.41%；其余五市主要受新近入市项目及未来供应带来的压力和更加激烈的竞争，平均租金均出现小幅下降，但降幅不大，均控制在1.00%左右。

　　展望下季度及2015年，华北区仍将迎来较大体量的甲级写字楼供应，六个主要城市中仅西安的甲级写字楼供应稀缺。随着新项目的入市，空置率将会有所攀升，竞争的加剧使得租金的进一步上涨受到抑制，但考虑到大部分新增项目品质较好，预计六个主要城市租金将维持在相对平稳的水平，不会出现大幅下滑。

商铺市场

　　2014年第4季度，华北六个城市的社会消费品零售额同比继续增长，其中，沈阳、大连及青岛三市较上季增速有所放缓。年末传统节假较为集中，新增商业项目扎堆入市，以抢占市场份额，提升开业客流。本季度，除沈阳和大连外，华北其余四市均有新增优质商业项目投放市场。其中，北京的通州万达广场和天津的恒隆广场体量较大，均为市场带来10万平米以上的新增供应。租金方面，各城市优质零售物业项目的运营状况较好，平均首层租金维持平稳。

　　2015年，华北六市不缺乏大体量的优质商业项目正在计划投放市场。预计，北京和西安的新增供应将超过100万平米，而大连的新增供应也可能会达到现有存量面积的50%以上。这些潜在项目如能按期入市，势必将拉升市场的总体空置率。但由于越来越多的新兴商业项目将分散在非核心商圈，同时，来自于电商的竞争日益激烈，实体商业着力于增加餐饮等体验性业态比例，因此，预计这亗潜在新增供应亦不会为市场带来过多的空置面积。与此同时，租金的上涨也将随新项目的入市受到抑制，预计平均租金水平将继续维持平稳。

住宅市场

　　2014年第4季度，华北区六市的商品房销售市场受益于“930”政策而呈现回暖迹象。2014年9月至11月，各城市新建商品住宅成交量均出现上涨，其中，天津、沈阳、大连及西安四个城市成交量上涨明显，涨幅均达30%以上，如天津环比上涨66.52%，大连涨幅为50.56%。

　　与成交量的大幅上涨相比，成交价格方面的变化并不明显。天津、沈阳、西安三个城市成交均价出现上涨，其中以天津涨幅最大，环比上升12.84%，沈阳和西安分别小幅上涨0.83%和0.58%；另外，北京、大连和青岛三市成交价格均有小幅下滑其中，青岛环比下降2.10%，北京和大连环比降幅分别为0.88%和0.17%。近两个季度利好政策的频繁出台，市场信心有望继续回升。下个季度，由于去库存仍是市场主要基调，预计成交价格将继续保持平稳态势，营销和走量持续成为房企最为关注的焦点。
 

　　2014年第4季度(截止至2014年12月19日)，北京大宗投资市场(成交金额大于1千万美元)共完成交易19宗，其中17宗为土地交易，2宗为整栋物业交易；成交量较上季度及去年同期分别减少4宗及24宗；成交金额372.55亿元(60.58亿美元)，环比及同比分别下降11.19%及26.58%。分用途而言，本季度土地市场以住宅类用地成交为主，共成交12宗，是上季度的2倍，成交金额为215.23亿元(35.00亿美元)，环比上涨67.43%。本季仍不乏部分优质地块以高溢价率成交，平均溢价率为26.77%。10月13日，位于丰台区科技园区东区三期1516-62、63、64、65号地由中铁建工旗下的北京诺城置业有限公司以25.80亿元(4.20亿美元)竞得，溢价率为56.36%。

　　整栋物业交易方面，本季各有一宗住宅项目和一宗写字楼项目成交，即位于国贸商圈的雅诗阁酒店式公寓和位于望京商圈的保利国际广场，成交金额共计45.00亿元(7.32亿美元)。目前，土地市场上开发商拿地趋于理性，但随着核心区位的土地供应日益稀缺，预计未来处于热点区域的优质地块将依旧受热捧。整栋物业市场预计将继续保持活跃，同时在交易类型上呈现出物业类型多样化的局面。