DTZ：建立首都经济圈进程加速 部分城市商办用地初现价值

　　首都经济圈的概念早于2004年已由国务院提出，但是，过去十年间北京市丶天津市及河北省之间在首都经济圈的建设推进方面却产生了许多矛盾，主要原因是由于在产业布局重新调整的问题上，三地的利益分配难以协同一致。相对而言，交通一体化的争议性较小，区域内快速公路丶高速铁路及北京市郊铁路都已开始建设，因此，交通基础设施建设成为了区域一体化发展的先行主题。

　　然而，据DTZ戴德梁行最近发表的ChinaInsight报告指出，首都经济圈的规划和建设将会进入加速实施的阶段。过去三丶四年间，北京城市承载能力已迫近临界点，令中央政府对于首都经济圈的规划工作亦提高了关注。

　　尽管进行了长时间的研究商议，推动京津冀地区全面发展的规划方案仍然是进展缓慢。直至今年2月，国家主席习近平在一个政府工作会议上，听取了京津冀协同发展工作滙报，并明确指示首都经济圈内的各个利益方要放下分歧，合力朝着共同目标奋斗，加快实施京津冀协同发展战略。

　　2013年，首都经济圈涵盖的13个城市的GDP总量达到人民币62，000亿元，相当于全国GDP总量的10.93%。其中，北京和天津GDP约占首都经济圈GDP总量的50%。事实上，正是由于在人才丶资金丶智力资源等的分配格局向北京丶天津这两个超级核心城市急剧倾斜，远离周围的河北省地区，才促使政府通过建立首都经济圈来纠正这种不平衡。考虑到首都经济圈覆盖范围宏大，涉及人口众多，约占中国总人口的8.2%，快速推进首都经济圈的建设是实现中国经济再平衡的极具魄力和野心的一项壮举。

　　虽然此前北京丶天津丶河北三地曾就产业和机构的搬迁计划进行过“角力”或做过商议，但事实上，北京企业从自身利益出发，向河北省搬迁的进程早已实行了好一段时间。随着近十年交通基础设施的快速发展，北京和河北主要城市之间的交通日益便利，为更多企业搬迁至更具土地和劳动成本优势的河北省提供了有利条件。在过去14年间，已有约1，000家企业率先从北京迁至河北，其中大部分是制造类企业。虽然制造业是这股迁移潮的先驱，但近期迁移企业的领头羊已偏向TMT（即电信丶媒体及高科技）产业，因为河北省南部城市与北京之间的交通日益便捷，让愈来愈多的企业得以实行搬迁计划。

　　以下企业动向正好反映出这个趋势：2008年，北京-天津高铁正式运营的同时，华为集团将位于北京的研发丶制造丶售后服务部门外迁到廊坊基地；2009年，中国银监会在廊坊设立了一个培训中心；2010年，安邦保险将北京的后援中心搬到廊坊；2013年，中国人保集团亦决定将其北方信息中心落户廊坊，建设工程仍在进行中。同时，廊坊也吸引了中国联通丶国家软件与集成电路公共服务中心等机构的信息服务平台落户，国家软件与集成电路公共服务中心是于2012年将云存储服务平台从北京搬到廊坊，而中国联通则是在2013年于廊坊建立了综合信息服务基地。

　　工业方面，2005年首钢集团决定把钢铁产业从北京搬迁到唐山市，并于2010年全面停止位于北京的钢铁冶炼工序，另有数家企业也有这样的迁离北京的行动。可是，除了这些少数的例子外，迄今大部分迁离北京的工业企业都是从自身的考虑点出发，并非有关产业的大规模趋势，因此其迁离的步伐亦不是很快。

　　因此，本年2月份政府工作会议的召开，代表了一个重要的转变，它加速了一体化过程中各项工作的进展。首先在今年7月，北京市政府机构首次明确禁止或限制不符合首都城市战略定位的产业发展或大型公建建设；同月，北京市与河北省签署了七份区域协作协议及备忘录，就着推进京津冀一体化和承接北京外迁产业方面，河北省确定了部分重点承接地区及其功能定位。另外，有三份首都经济圈规划措施的报告亦于7月完成并提交至国务院审核，而在8月初，“京津第二高铁进入前期准备阶段”的报道，再次表明了京津冀协同发展的提速。

　　显而易见，在2月26日召开的政府工作会议的推动下，7至8月期间首都经济圈相关工作进展显着，加快首都经济圈的建设显然已成为中央政府工作日程上的重要议题。

　　在加速推进区域经济一体化的进程中，最大受益者将是承接首都功能转移的河北省各个城市，这些城市将承接部分首都外溢资源及非核心产业的外迁。这些城市包括毗邻北京的廊坊丶保定，还包括河北省省会石家庄及海滨城市秦皇岛等。而最先受益者是具有前瞻眼光的开发商，其早期储备的土地及开发的项目，均将受益于一体化进程，以及近几年商办用地价格普遍上涨而带来的价值攀升。自十年前京津冀一体化战略首次推出以来，一些具有前瞻性的中国房地产开发商于2002年就开始了在区域内进行土地储备和项目开发，显而易见，这些早期获取的地块将显着受益于一体化战略的升级和实施。

　　国内房地产开发商中，绿地集团丶富力地产丶万通地产丶鸿坤地产丶华夏幸福基业等企业都已较早地在首都经济圈内布局并占据重要地位。

　　随着中央政府加快推动首都经济圈建设，愈来愈多重要的开发商也加入到京津冀一体化的列车上，当中包括华润置地及万科地产，最近都宣布了在河北省的大型项目计划，直接助力首都经济圈的建设。

　　今年5月，北京万科企业有限公司与廊坊市国土土地开发建设投资控股有限公司签署了战略合作框架协议，锁定“新兴产业示范区物流项目”和“万庄生态新城项目”为首批合作的两大重点项目。受到万科及其他全国知名房企入驻的利好，廊坊的土地市场价格在2011年至2014年上半年的三年半期间已经上升了276%。

　　同样地，华润置地在石家庄首个项目华润中心于本年6月举行了奠基仪式，项目位于市内核心地段，总建筑面积57万平方米，投资额达人民币60亿元。项目将包括华润万象城国际购物中心丶超5A甲级写字楼及公寓等业态，成为石家庄首个高端城市综合体。与廊坊一样，大型国有开发商与本土房企携手合作参与城改项目，推动石家庄的商办用地价格于2011年到2014上半年期间上升了44%。

　　DTZ戴德梁行北亚区研究部主管聂安达表示：“上述国内一线房企进驻这些曾被称作北京『工业后园』的城市的例子说明了一点，就是一直以来人才丶资金丶智力资源等的分配格局向北京丶天津两个超级核心城市急剧倾斜，远离周围的河北省地区的局面，现终于有望解决。”

　　聂安达续称说：“基于以上分析，我们可以非常确定北京缓解功能过度集中的最主要受益者将是河北省的各个城市，它们原本是北京的重工业腹地，现在将很快获得扩张非核心高科技产业丶知识密集型产业及公共服务产业的发展良机。”