戴德梁行高管集体救赎CBD交通拥堵

　　王盛于7月1日正式接替何衍钧出任DTZ戴德梁行华北区董事总经理，据悉，何衍钧已转任大中华区业务营销总监一职。王盛出任华北区董事总经理后，将进一步推展DTZ戴德梁行在华北地区的业务，包括租赁代理及中介丶综合物业及设施管理丶资本市场丶投资及资产管理丶估价，以及建筑顾问及项目管理服务。

　　王盛于2011年加入戴德梁行，曾出任首席财务总监及大中华区营运总监，并于2012年起担任北亚区营运总监。王盛拥有丰富的公司营运及财务经验，他最初于北美洲会计“四大行”之一的会计公司展开其事业，并曾于多家主要财经机构任职，包括香港上海汇丰银行有限公司。加入戴德梁行前，他曾为一个新成立的中国房地产信托投资基金出任财务总监及执行董事。

　　图为发布会现场王盛先生为大会致辞
 

调整城市交通结构、改变私家车为主的通勤方式
 

　　王盛结合国内外CBD发展经验，对北京CBD区域交通拥堵现状及未来发展给予了评论与建议。

　　相比国外几十年甚至超过百年的CBD历史，北京CBD的发展才刚刚起步20多年，非常年轻和有潜力。与西方发达国家的发展历程相似，北京CBD在城市化进程中面临着交通日益拥堵的局面。据相关机构统计，北京员工上下班的平均往返时间为1.32小时，在全国居首。交通拥堵造成时间损失、空气污染加重，影响着人们的工作效率和身体健康。

　　王盛表示，以私家车为主的通勤方式不能支持CBD更高岗位密度的开发模式，目前北京公共交通在城市出行中所占比例与欧美大城市相比还比较低。因此，调整城市交通结构、改变私家车为主的通勤方式，将成为支撑CBD更高岗位密度开发模式的关键因素，有利于缓解CBD交通拥堵。

　　在座谈环节，DTZ戴德梁行华北区策略发展顾问部主管全海燕女士、华北区写字楼部主管王刚先生、华北区商业地产部助理董事罗俊崴先生、华北区投资及顾问服务部主管刘兵先生，分别依据各自在其专业领域的丰富经验，就CBD交通拥堵的现状进行了深度分析与阐述。
 

　　全海燕指出，北京的城市空间已经不断地向外扩展，但单薄的交通骨架与复杂的城市发展空间形成矛盾，对城市核心区的发展构成巨大压力。对此，她认为，城市轨道网能力应与城市功能区开发规模相匹配，“交通与土地利用协调不够，理应注重从源头上调整交通需求特性。”

　　借鉴国际都市的交通治理策略，可为北京CBD的交通治理策略带来启迪。全海燕说：“例如美国纽约，当地大力发展全天候运转的公共交通，其地铁是全球最大也是最老的地铁系统之一，经过百多年的发展，总长度为1355公里，构成共24条地铁线、468个停靠站点的庞大系统，并且与地面公共汽车联合组成覆盖全市的公共交通网络。纽约市还设有公共汽车专用车道，以保障公共汽车通行无阻。此外，纽约人不以拥有私家车为荣，曼哈顿甚至75%以上的家庭都没有汽车。市政府积极推动骑自行车上下班，骑自行车绿色环保，纽约市长和华尔街的金融巨头们都经常乘坐地铁上下班。”

　　“英国伦敦则自2003年2月17日起开始征收交通拥堵费，囊括了整个伦敦金融区和商业娱乐区。由于收费高，有效令汽车用量下降。另外，租用自行车亦于2010年正式开展，到今年4月，注册租用自行车的人员达到18万人。至于东京方面则透过发达公交系统、高昂停车费、鼓吹良好有序的驾驶习惯等多管齐下，减少交通堵塞的问题。”
 

　　王刚指出， CBD商业氛围成熟、配套完善、交通便利、形象好，一直是企业选择核心区的重要原因；但随着区域和城市的发展，核心区的缺点日渐凸显，这包括交通拥堵、通勤时长、车位稀缺、就餐困难等等。企业员工付出更多的时间、金钱，但幸福感不足，也会为企业经营带来负面影响。
 

　　图为王刚先生（左1）和赵岩女士（左2）在发布会现场与记者交流
 

　　“参考纽约、伦敦、香港、东京CBD区域企业聚集模式，主要是金融服务业、专业服务、现代服务业机构，IT公司和制造业在这些传统的CBD区域是找不到的，北京CBD目前依旧滞留的IT公司，与其发展历史有关与产业构成有关，这些公司未来离开CBD将是一种无可阻挡的趋势。未来这些人员密集型的行业在中央CBD这种高租金的市场发展时，运营成本是最大的挑战，离开CBD寻找其他类似新兴市场是最佳途径。”

　　在分析全球主要核心区地区的交通情况后，结合北京CBD在交通压力的挑战，王刚先生给北京CBD交通治理策略及其对城镇化建设的综合交通治理解决方案：

　　※ 政府奖励人员密集型产业和租金支付能力低的行业离开核心区，减少该区域聚集密度

　　※ 政府层面鼓励使用公共交通设施

　　※ 鼓励路过车绕开国贸桥，不在这里办公的人就不要在此经过

　　※  立体交通设施的建立，比如三层立体交通系统

　　※ 从出行成本角度考虑：车辆进入和停留增加收费

　　※ 科学安排道路规划，合理安排线路

　　※  减少车位的供给

　　※  对于一个人驾驶车辆增加收费；三个人以上乘坐的车辆免费进入

　　※  增加车位租金，以减少车辆的进入

　　※  进入长虹桥南、双井桥北、大望桥西、东大桥路东开始设置拥堵费

　　※ 在区域周边设立停车楼宇，让停车的人从地下通道走过来上班

　　※  建立良好有序的驾驶习惯
 

　　罗俊崴从北京CBD商业发展的角度，分析了交通问题对于商业发展前景的影响。

　　他表示，未来，随着CBD核心区的问世及国贸3期B的开发，CBD区域在增添19栋优质写字楼的同时，也会继续供应新的商业项目，填补市场空白及消费需求。预计到2017至2018年，CBD商圈仍然会是最重要的市级商圈之一，商圈规模将随着更多项目的入市继续扩大，品牌丰富度不断提升。

　　同时，CBD商业将借助于区域未来轨道交通的规划，有效缓解拥堵，并为商业导入客观人流。CBD核心区地下空间未来将规划集中商业、商业步行街、人行步道、轨道交通等功能，将CBD核心区所有物业连为一体，大大降低地面人流量，有效缓解交通。横贯京城东西、与现有地铁一号线平行的大容量快速轨道交通R1线将无缝对接集中商业。

　　“届时，CBD商圈不仅作为高端零售代表的市级商圈辐射全市，其内生的各类业态、完善的公共交通将极大满足区域自身的需求，更好地服务于区域商业，提升区域综合价值。”
 

　　刘兵表示，交通拥堵之下，产业园区有望成为企业投资热点，因为产业园区具有一些得天独厚的优势。其一，产业园区通常享受政府出台的一些优惠和扶植政策，包括税收优惠、财政奖励、资质申请等方面。其二，与核心区写字楼“持有经营”为主不同，产业园区大部分可以出售，企业可以直接购买，在自用的同时，获得资产，锁定保值增值收益，并优化资产负债结构。其三，园区空间较大，可以满足单一企业整体性较大面积的需求，目前，北京众多产业园区可供应企业独栋，独栋面积不等，可灵活满足不同规模的企业需求。此外，产业园区利用其环境优势，疏导企业过分集中于CBD的租赁需求，除可降低企业运行成本外，亦有助解决交通拥堵的情况。
 

　　本次发布会上，DTZ戴德梁行华北区研究部主管赵岩女士发布了2014年第2季度北京写字楼市场情况。

　　第二季度北京甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量保持为699万平方米。

　　由于没有新增供应，北京写字楼市场可租赁面积持续去化，第二季度末，甲级写字楼空置率下降至2.3%，环比下降0.4个百分点。因核心商圈可租赁空间稀缺，加之此前新入市项目去化相对较慢，第二季度甲级写字楼市场净吸纳量仅为3.4万平方米，环比继续下降12.4%。前两个季度累计吸纳量为7.2万平方米，与去年同期相比下降40%。

　　2014年上半年，全球经济复苏持续缓慢，内资企业在北京写字楼租赁市场中始终扮演着重要角色，约61.9%的甲级写字楼租赁活动由内资企业完成。

　　第二季度，北京核心商圈甲级写字楼租金水平持续稳定，租金环比下降0.1%，至每月每平方米300.8元。

　　分商圈而言，第二季度CBD商圈平均租金环比下降0.1%，为每月每平方米336.9元，与去年同期相比仍上涨1.0%。随着此前入市项目待租面积的不断消耗，空置率继续下降至3.4%，环比下降0.8个百分点。中关村商圈由于望京等新兴园区对租户的分流，第二季度平均租金水平环比下降0.5%至每月每平方米220.5元，空置率上涨0.4个百分点至1.2%。金融街商圈在连续6个季度无新增写字楼项目的情况下仍面临着来自金融机构等最为强劲的需求，租赁面积屈指可数，空置率在各商圈中仍保持最低水平，为0.3%。第四季度将供应到市场上的金融街E9项目料将在年底小幅拉升空置率，紧张的需求将得以缓解；其他核心商圈的租金水平仍维持平稳。

　　第二季度，北京市甲级写字楼销售价格为每平方米近6.4万元，环比小幅下降0.1%。

　　赵岩表示，年底，中关村商圈新增项目有望投放市场，新增项目将为该区域带来更多可租赁空间，届时，市场总体空置率也将有所上升。租金方面，由于未来新入市项目的地理位置绝大多数位于非核心区域，因此不会对整体租金造成较大影响，预计下半年北京甲级写字楼租金仍将维持平稳态势。