【五道口议事厅】房地产投资“走出去”

　　第69期“五道口议事厅”，致力于讲述中国在海外房地产市场的投资方式和投资类型；评估投资境外房地产的税收成本和税收风险；并从房地产金融产品选择和境外投资区域选择、地段选择等角度，为投资者的全球资产配置提供专业视角。
 

 

　　付山：自全球金融危机爆发以来，发达经济体物业价格大幅跳水，加之人民币升值因素，到海外房地产市场“捡漏”的中国投资者越来越多。事实上，如果把每一套海外房产的中位价定为50万美元（相当于在北京三环内购买一套一室一厅的房子），20万人去购买就能达到1000亿美元，而中国如今有290万高净值人群（个人资产在600万元以上），可见，中国人投资境外房地产的实力和潜力均令人瞩目。

　　张航：随着美国等发达经济体经济重返增长轨道，房地产价格也已开始回升，我这里也有相关数据可展示中国境外房地产投资的形势。2013年，中国机构投资者的海外商业房地产投资总额约为76亿美元，比2012年翻了一倍以上。而且从我们第一太平戴维斯收集到的数据来看，2013年以来，国内大型金融机构、私募基金、高净值财富人士对海外投资的热度没有丝毫衰减，中国海外房地产投资呈上升趋势。

　　付山：许多高净值财富人士和投资机构为什么要“走出去”？在我看来，近30年来，中国平均GDP增速超过9%，国民财富几乎以呈45度角的幅度在增加，个人财富管理及资产的配置成为高净值人群普遍关心的问题，而选择海外房地产投资则是高净值人群资产配置中的一项重要内容。

　　张航：付总（付山）讲得很精彩，随着经济全球化的脚步越来越快，适当的海外资产配置已成为高净值人士“资产配置菜篮子”中的一道“菜”，这道“菜”是自然而然的，也是管理财富所必须的。

　　而从国内的环境来看，受制于国内目前狭窄的投资渠道和政府对于金融产品的管控，越来越多的中国个人投资者和机构投资者将海外房地产投资做为其投资组合中不可或缺的配置。具体而言，一方面，中国投资者有投资组合多元化以获取更高资金回报的需求；另一方面，海外发达资本主义国家的法律制度相对稳健和完善，更加尊重私人财产，投资者可以获得安全系数较高的投资回报--以英国为例，区别于中国70年的土地使用年限和城市化进程中的土地拆迁等不确定性风险，英国房地产的产权形式主要包括永久产权和租赁产权：永久产权即房屋所有者无条件地享有该房产包括房屋建筑所占土地的所有权，即使在地下挖出“金元宝”，也是属于投资者个人的，这充分体现了对私人财产的尊重；英国的房地产租赁产权即对买房者给予非永久产权，而非永久产权的期限最长可达999年，这就意味着投资者的房地产资产可以传承。

 

　　张航：房地产投资的关键在于位置选择。基于资金安全边际的考虑，个人投资者应适当进入繁荣的老牌资本主义国家市场做固定资产投资。李嘉诚近半年从大陆撤资两三百亿，全都投向了欧洲市场，尤其是在英国的商业地产投资，其均选择了英国最繁华、最核心的区域。

　　关于地段投资的区域属性，所谓的黄金地段，应是城市的核心区域，比如商务氛围比较浓或有历史积淀的区域，类似北京的CBD、金融界和中关村等区域。虽然这种地段的投资对资金流动性提出了一定的挑战（其土地资产价格比新兴地段高出很多），但是其回报率也相对较高--比如，在黄金地段购买写字楼或自用型物业，可用于出租，租金回报远远大于在非黄金地段、非繁华地段的物业投资价值。

　　付山：需要提醒的是，个人投资者在资产配置方面一定要考虑到风险对冲，包括资产境内配置和境外配置、资金流动性和非流动性、高风险投资和低风险投资、不同经济周期的市场和产业之间等的风险对冲，要对风险有充分判断和权衡。

　　房地产投资由于其本身的流动性欠佳，因此，投资者在现有财富或可流动的金融资产中，如何决定海外房地产的投资比例，就需要认真思考。如果个人投资者金融资产在1亿元人民币以下，我建议其境外投资的比例不超过总资产的20%。也就是说，投资者的可流动性资产如果在1亿元人民币左右，在国外的起步投资原则上不应超过400万美元（这400万美元已经涵盖了未来预期要交的税款等），否则，该投资可能就有风险。此外，在这1亿元人民币的金融资产中，我认为至少要用5000万元做固定收益类投资，这样每年可产生约10%的收益，四年就能产生2000万元收益，即使投资海外的400万美元出现风险，也可以把损失弥补回来。

　　张航：对，不要拿出全部身家去投资海外房地产， 20%的资产调配是有道理的，投资组合就是“东边不亮西边亮”，以此来有效对冲风险。

　　此外，高净值个人由于受到专业局限，或个人资金流动性不足以支撑，直接购买海外房产的风险可能远高于收益。可取的办法是，找一些专业的中介服务机构、顾问机构来帮助决策，让专业的经理人来帮助投资、管理金融产品，这样获得的回报率更稳健，也更科学。我建议个人投资者在严格地评估自己的资金实力和风险承受能力后，找到一些机构投资者帮助做投资决策（比如购买一些稳健的房地产信托基金。近10年来，房地产信托基金类产品在国外方兴未艾，有相当部分的产品回报率非常高），并相信机构投资者的眼光和判断，对未来的金融产品包括固定资产投资，可以考虑长线持有，不要因短期的波动而反复折腾（否则可能得不偿失）。

　　付山：投资者如能在经济周期处于恢复期的底部或偏底部投资总资产价格较低的房产，获得相对较好的现金回收率，并很好地规避税收风险，这固然很好。但我认为，高净值个人最好跟随机构投资人而不是个人去投资，个人投资不仅成本高昂、风险的可控度小，而且流动性非常差。

　　此外，由于中国的很多投资机构都没有经历过完整的房地产周期，这样的机构到境外投资，存在一定的风险。比较理想的组合是一个中国机构和一个国外机构开展合作，在双方熟悉的市场之间共同发挥作用，共同排除风险。因此，投资者在选择投资机构时，首先要考察其团队是否有国际服务的背景；其次，要考察该机构的合作伙伴是否熟悉当地市场的背景；其三，要考察该机构自身是否具备相关经验；最后，投资者也应适当降低预期，给予专业管理人一定的自由决策空间。
 

　　付山：许多人依赖过去20多年在中国房地产市场的成功经验，认为在市场成熟的发达国家，借由法制和一系列金融杠杆的支撑，通过投资境外房地产市场就必然能够像在中国市场上一样实现不动产的迅速增值。这种想法现实吗？我们来看一些数据：在过去15年，美国整体房价上涨不到一倍，虽然最好的区域如硅谷、旧金山等地近半年的房价上涨50%，但这只是在此前下跌50%的基础上的恢复。若对比房地产投资和股票投资，我们会发现，投资房地产的收益未必比投资股票市场的收益高。因此，我给大家的提醒是，要客观看待海外房地产投资，在看到机遇之前，也要看到风险，要先树立风险意识。

　　施正文：风险之一即是税收风险。

　　拿美国房地产税制度来说，美国地方政府征收房地产税为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，美国房地产税征管严格、透明，几乎不存在少交税或不交税的可能性。法律规定，房主的通信地址变化后必须书面通知政府，防止税单无法寄达；房地产税逾期要缴纳罚金，房地产税拖欠两年以上，房屋会被充公、依法拍卖。

　　对于美国房主而言，房地产税是一笔不小的支出，是持有房产的重要成本。美国不同州、不同县市甚至同一个县市的不同学区，房产税的税率可能不一样。同一个地方，不同年份的税率也有变动。但美国大多数地区的房地产税税率在0.8%～3%之间。比如，阿灵顿县2013年的税率是1.021%，也就是说，价值40万美元的房子，当年要交房产税4084美元。

　　付山：0.8%～3%之间的税率其实已经非常高，原因还有两点：第一，所有的税费都要用现金缴纳，这对于房产所有者的现金流而言是最大的考验；第二，房地产税是按照市场价值收取，房价涨得越多，税率就越高，房价上涨未必是好事，如果投资者的现金流和资产价值不匹配，有房的人也可能变成穷人。

　　施正文：到海外投资还要考虑双重征税的问题。比如，在美国购买房产，出租或出售的收益都要在美国缴纳所得税（最高税率高达35%），而同时， 在中国，房产买卖收益属于财产转让所得，也要交个人所得税（税率是20%）。虽然中美两国之间有税收协定（《中美税收协定》）并在其中规定有一些税收可以抵免，但抵免有一个前提，就是在国内有收入并且已经交税，而如果隐瞒收入，在国内没有交税，这个税仍不能抵免。此外，逃税的可能性也非常小，因为国际上对避税的管制力度非常大，各个国家对避税的打击力度也很大。一些所谓的避税地如中国香港、新加坡、维京群岛、开曼群岛等提供了避税空间，不过，个人投资一套海外房产，到这些避税地开设一个导管公司的成本比较高；如果是机构去海外投资，可以考虑做这样的避税安排。中国去年已加入经合组织（OECD）的《多边税收征管互助公约》，可以直接派税务人员到国外去征税，避税因此更难。海外房地产投资不仅涉及房地产税，还涉及遗产税等其他税收。假如以机构的身份去投资，还面临公司税等。交易过程中可能还涉及合同等方面的法律问题，如果不具备境外公民的身份，房地产交易会受到限制。基于这些方面的考虑，在讨论投资海外房地产的机遇时，相关税收风险包括其他法律风险均需要我们认真、客观、审慎地予以面对。